[BÁO GIÁ 2026] Báo Giá Sửa Chữa & Cải Tạo Nhà Trọn Gói Hà Nội: Cách Bóc Tách Dự Toán Chuẩn Xác Không Lo Phát Sinh

Sửa chữa, cải tạo nhà ở là một công việc phức tạp hơn xây mới gấp nhiều lần. Khi đập đi xây lại từ đầu, mọi thứ đều nằm trên bản vẽ thiết kế trắng tinh. Nhưng khi cải tạo một ngôi nhà cũ hay một căn hộ chung cư đã qua nhiều năm sử dụng, kỹ sư phải đối mặt với hiện trạng ẩn sau những lớp vữa trát: kết cấu dầm cột xuống cấp, đường ống nước rò rỉ âm tường, cốt sàn bị võng, hay hệ thống dây điện nhôm cũ nát không đủ tải cho các thiết bị hiện đại.

Thực tế khảo sát hàng trăm công trình tại các quận nội thành Hà Nội như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình cho thấy: Hơn 70% chủ nhà bị phát sinh từ 20% đến 50% chi phí so với con số ước lượng ban đầu.

Nguyên nhân không chỉ đến từ việc chủ nhà thay đổi ý thích trong quá trình hoàn thiện, mà phần lớn bắt nguồn từ bản dự toán sơ sài, bóc tách thiếu khối lượng của các đội thợ nhận khoán miệng hoặc nhà thầu thiếu năng lực. Khi công trình đang dở dang, gia chủ rơi vào thế "đâm lao phải theo lao", buộc phải bấm bụng chi thêm tiền.

Thấu hiểu điều đó, Công Ty TNHH Xây Nhanh xin gửi tới quý khách hàng bảng tổng hợp đơn giá chi tiết từng hạng mục cải tạo nhà trọn gói tại Hà Nội năm 2026 cùng quy trình bóc tách khối lượng đạt chuẩn kỹ thuật xây dựng.

1. Nỗi lo lớn nhất của gia chủ: "Càng sửa càng thấy tốn" và bài toán dự toán thiếu minh bạch

Trong ngành xây dựng dân dụng, việc sửa nhà thường phát sinh chi phí do hiện trạng công trình bị che khuất. Nhiều đội thợ chỉ nhận khoán miệng hoặc đưa ra báo giá ước lượng ban đầu rất rẻ để ký hợp đồng, nhưng khi bắt tay vào đập phá thì bắt đầu viện dẫn đủ lý do để tính phụ thu: đục lớp vữa cũ tính riêng, vận chuyển trát thải tính riêng, chống thấm dột tính riêng.

Đặc biệt với các công trình nhà phố phân lô hoặc tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê nhiều phòng studio tại Hà Nội, việc cải tạo đòi hỏi phải tính toán kỹ lưỡng công năng đường điện, đường nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy ngay từ khâu dự toán để không làm gián đoạn dòng tiền khai thác của gia chủ.

Khảo sát hiện trạng kết cấu trần sàn và định vị giải pháp cải tạo liên hoàn không gian phòng khách - bếp tại dự án Times City.

"Một bản dự toán trung thực và chính xác phải bóc tách đến từng mét dài dây điện, từng m² chống thấm và từng bao xi măng. Sự minh bạch về tài chính ngay từ ngày đầu chính là bảo chứng vững chắc nhất cho chất lượng công trình." - Kỹ sư Trưởng Ban Giám sát Xây Nhanh

2. Bảng báo giá sửa chữa, cải tạo nhà trọn gói tại Hà Nội mới nhất 2026

Đơn giá sửa chữa thực tế phụ thuộc vào hiện trạng công trình, vị trí thi công (nhà mặt phố hay nhà trong ngõ sâu xe chở vật liệu không vào được), cũng như chất lượng chủng loại vật tư mà gia chủ lựa chọn.

Dưới đây là bảng đơn giá định mức thi công và vật tư chuẩn được áp dụng tại Xây Nhanh (Cập nhật tháng 10/2026):

2.1. Đơn giá công tác phá dỡ, giải phóng mặt bằng

Hạng mục công việc	Đơn vị tính	Đơn giá nhân công (VNĐ)	Ghi chú kỹ thuật
Đục nền gạch cũ, bóc lớp vữa lót	m²	45.000 – 65.000	Đục sâu đến lớp bê tông sàn
Đục gạch ốp tường cũ	m²	40.000 – 60.000	Vệ sinh sạch bề mặt gạch
Đập phá tường gạch 110mm	m²	85.000 – 110.000	Bao gồm chống đỡ an toàn dầm trên
Đập phá tường gạch 220mm	m²	160.000 – 210.000	Đánh giá kỹ dầm giằng trước khi phá
Cắt đục sàn bê tông mở ô thang/thông tầng	m²	350.000 – 500.000	Cắt mạch bằng máy đĩa kim cương
Tháo dỡ trần thạch cao cũ	m²	25.000 – 35.000	Tháo dỡ khung xương và tấm
Vận chuyển trát thải phế liệu ra điểm tập kết	Chuyến/Xe	500.000 – 800.000	Tùy vị trí ngõ rộng hay ngõ hẹp

2.2. Đơn giá xây trát và hoàn thiện thô

Hạng mục công việc	Đơn vị tính	Đơn vị cung cấp	Đơn giá trọn gói (Vật tư + Nhân công)
Xây tường gạch dày 220mm	m²	Xi măng chuẩn Mác 75, cát vàng sàng sạch	520.000 – 610.000
Trát tường trong nhà dày 1.5cm	m²	Xi măng PCB30/40, cát mịn sàng kỹ	120.000 – 160.000
Trát tường ngoài trời (kèm giàn giáo bao che)	m²	Vữa trộn phụ gia chống thấm	160.000 – 210.000
Cán nền phẳng lót sàn gỗ / chuẩn bị ốp lát	m²	Vữa xi măng cát vàng đầm kỹ	90.000 – 120.000
Đổ bê tông dầm, cột, sàn gia cố (Mác 250)	m³	Bê tông thương phẩm hoặc trộn tay chuẩn cấp phối	1.950.000 – 2.400.000

2.3. Đơn giá công tác ốp lát và chống thấm chuyên sâu

Chống thấm là hạng mục quan trọng nhất quyết định độ bền của công trình cải tạo:

Hạng mục công việc	Đơn vị tính	Vật tư chỉ định	Đơn giá trọn gói (VNĐ)
Ốp gạch tường nhà vệ sinh, phòng bếp	m²	Dán keo chuyên dụng, chà ron chống ố	160.000 – 240.000 (chưa gồm gạch)
Chống thấm sàn vệ sinh, ban công (2 lớp)	m²	Sikatop Seal 107 + Lưới thủy tinh gia cường	240.000 – 320.000
Chống thấm sân thượng, sê-nô mái	m²	Màng Polyurethane đàn hồi cao kháng UV	350.000 – 480.000
Xử lý chống thấm vết nứt tường ngoài	Mét dài	Bơm keo Epoxy trám khe + quét màng chống nứt	120.000 – 180.000

2.4. Đơn giá thi công trần thạch cao, sơn bả và điện nước (M&E)

Hạng mục thi công	Quy cách / Chủng loại vật tư chỉ định	Đơn vị tính	Đơn giá trọn gói (VNĐ)
Sơn bả tường Dulux Ambiance 5in1 / Jotun Majestic	Bả 2 lớp + 1 lớp lót + 2 lớp phủ cao cấp chống nấm mốc	m²	95.000 – 130.000
Trần thạch cao phẳng / giật cấp tiêu chuẩn	Khung xương Vĩnh Tường Basi + Tấm thạch cao Gyproc tiêu chuẩn 9mm	m²	220.000 – 260.000
Trần thạch cao chống ẩm khu bếp, WC	Khung xương Vĩnh Tường + Tấm chống ẩm chuyên dụng	m²	250.000 – 290.000
Lắp đặt hệ thống điện mới âm tường chống cháy	Dây Cadisun / Trần Phú luồn ống gen cứng chống cháy	Điểm	120.000 – 160.000
Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước hoàn chỉnh	Ống hàn nhiệt PPR Tiền Phong / Dismy chính hãng	Phòng WC	1.800.000 – 2.500.000

Bề mặt tường sơn bả cao cấp kết hợp hệ phào chỉ PU và trần thạch cao giật cấp khe hắt ánh sáng gián tiếp tinh tế.

3. Cách tự tính dự toán chi phí cải tạo nhà theo diện tích sàn (m²)

Để giúp quý khách hàng hình dung nhanh ngân sách cần chuẩn bị trước khi mời kỹ sư đến khảo sát chi tiết, Xây Nhanh chia sẻ công thức tính nhanh dự toán cải tạo theo suất đầu tư trung bình tại Hà Nội năm 2026:

Tổng ngân sách ước tính = Diện tích mặt sàn cải tạo (m²) × Đơn giá gói cải tạo theo m²

Mức 1: Gói Làm Mới & Tân Trang Cơ Bản (1.500.000 – 2.500.000 VNĐ/m²):

• Phù hợp với: Nhà cho thuê, chung cư cũ cần sơn sửa lại để ở ngay hoặc sang nhượng.

• Hạng mục bao gồm: Cạo bỏ sơn cũ, bả matit và sơn mới toàn bộ nhà; thay thế thiết bị điện nước hư hỏng; lót sàn gỗ công nghiệp đè lên sàn gạch cũ; vệ sinh công nghiệp sạch sẽ.

Mức 2: Gói Cải Tạo Không Gian Toàn Diện (3.000.000 – 4.500.000 VNĐ/m²):

• Phù hợp với: Căn hộ chung cư mua lại, nhà phố xây dựng từ 10 - 15 năm trước.

• Hạng mục bao gồm: Đập bỏ các vách tường ngăn bí bách để tạo không gian mở; làm lại toàn bộ trần thạch cao giật cấp; thay mới đường ống cấp thoát nước và dây điện âm tường; đục nền làm lại chống thấm nhà vệ sinh; ốp lát gạch mới cao cấp.

Mức 3: Gói Đại Phẫu Kiến Trúc & Nâng Cấp Kết Cấu (5.000.000 – 7.500.000+ VNĐ/m²):

• Phù hợp với: Nhà phố cổ, nhà tập thể cũ nát cần cấy thêm dầm thép, mở rộng diện tích, cấy giếng trời, làm thang máy hoặc nâng thêm tầng bằng kết cấu thép nhẹ.

• Hạng mục bao gồm: Khảo sát siêu âm cốt thép hiện trạng, gia cố móng, cấy dầm phụ, cải tạo mặt tiền kiến trúc hiện đại, chống thấm toàn bộ vỏ công trình và hoàn thiện nội thất gắn tường cao cấp.

Ví dụ thực tế: Cải tạo toàn diện căn nhà phố 3 tầng diện tích 45 m² (tổng diện tích sàn 135 m²) tại quận Cầu Giấy theo Gói 2 sẽ có dự toán dao động trong khoảng: 135 m² × 3.500.000 đ/m² = 472.500.000 VNĐ.

Quý khách có thể tham khảo thêm dịch vụ Sửa chữa cải tạo trọn gói hoặc Xây nhà trọn gói chìa khóa trao tay để được đội ngũ kỹ sư Xây Nhanh lập dự toán chi tiết.

Không gian căn hộ hoàn thiện cải tạo trọn gói phong cách Hiện đại tại Vinhomes Park Hill - tối ưu hóa công năng trên từng mét vuông sàn.

4. Năm "Cái bẫy" khiến dự toán sửa nhà bị đội giá mà gia chủ cần cảnh giác

Trong hơn 10 năm trực tiếp giám sát và thi công xây dựng tại địa bàn Hà Nội, Xây Nhanh đã giải cứu không ít công trình bị dở dang do chủ nhà chọn nhầm những đơn vị báo giá "rẻ giật mình" nhưng khi vào làm lại phát sinh vô tội vạ:

Bẫy 1: Báo giá theo m2 chung chung không có bảng bóc tách khối lượng (BOQ): Nhiều nhà thầu chỉ ghi một dòng đơn giản: "Cải tạo tầng 1 trọn gói: 80 triệu". Đến khi đập tường ra thì tính tiền vận chuyển phế thải riêng; trát lại tường tính riêng; quét chống thấm tính riêng. Gia chủ không còn đường lùi vì nhà đã bị đập nát.

Bẫy 2: Không khảo sát kỹ đường vận chuyển vật liệu trong ngõ nhỏ Hà Nội: Nhiều tuyến phố tại Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng có ngõ sâu chỉ rộng 1 - 1.5m, xe tải 1.5 tấn không thể tiếp cận. Nếu nhà thầu không tính toán trước chi phí vận chuyển vật liệu bằng xe ba gác hoặc bốc vác bộ thủ công, chi phí nhân công bốc xếp có thể phát sinh thêm hàng chục triệu đồng.

Bẫy 3: Đánh tráo chủng loại vật tư hoàn thiện: Báo giá ghi "Sơn Dulux", nhưng lại dùng dòng sơn kinh tế giá rẻ nhất thay vì dòng sơn lau chùi hiệu quả chống nấm mốc; hoặc ghi "Dây điện Trần Phú" nhưng lại sử dụng dây lõi thiếu tiết diện trôi nổi trên thị trường.

Bẫy 4: Bỏ qua bước chống thấm cổ ống và xử lý giáp ranh tường liền kề: Nhà phố xây sát vách nhau tại Hà Nội rất dễ bị thấm nước từ khe lún giữa hai nhà. Nhiều đội thợ bỏ qua bước này để hạ giá thành, chỉ sau 1 mùa mưa tường nhà mới cải tạo đã ẩm mốc, bong tróc rộp toàn bộ lớp sơn đắt tiền.

Bẫy 5: Hợp đồng mập mờ điều khoản nghiệm thu và cam kết tiến độ: Hợp đồng không quy định rõ tiêu chuẩn dung sai (độ phẳng của sàn, độ thẳng đứng của góc tường trát) và không có mức phạt khi thi công chậm tiến độ kéo dài ngày này qua tháng khác làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của cả gia đình.

Hạng mục hoàn thiện nội thất và hệ tủ âm tường được may đo chuẩn xác, kiểm soát vật tư chính hãng 100%.

5. Quy trình bóc tách dự toán "Chuẩn Kỹ Thuật – Minh Bạch 100%" tại Xây Nhanh

Để đảm bảo quyền lợi tối cao của khách hàng và giữ vững uy tín "Nói Thật – Làm Thật – Giá Trị Thật", Xây Nhanh áp dụng quy trình lập dự toán 5 bước nghiêm ngặt:

[Khảo sát hiện trạng bằng tia Laser] → [Lập bản vẽ 2D/3D phân chia công năng] → [Bóc tách khối lượng chi tiết từng m², mét dài] → [Ký hợp đồng Cam kết Không Phát Sinh] → [Giám sát nghiệm thu theo từng mốc kỹ thuật]

Khảo sát tận nơi trong vòng 24h: Đội ngũ Kỹ sư kết cấu trực tiếp đến đo đạc mặt bằng bằng máy cân mực Laser, kiểm tra độ nghiêng lún, đo đạc kết cấu dầm cột và chụp ảnh hiện trạng từng góc chết.

Lập phương án công năng tối ưu: Đưa ra giải pháp kiến trúc giải quyết đúng nhu cầu của gia đình, lược bỏ những hạng mục tốn kém không cần thiết để tiết kiệm tối đa ngân sách.

Bảng dự toán chi tiết từng hạng mục (BOQ): Bóc tách rõ ràng: Khối lượng (m², mét dài, cái), đơn giá nhân công, đơn giá vật liệu, thương hiệu nhà sản xuất, quy cách đóng gói.

Cam kết Hợp đồng không phát sinh chi phí: Toàn bộ đơn giá được chốt cố định trong hợp đồng thi công. Bất kỳ chi phí phát sinh nào do lỗi tính toán thiếu của kỹ sư, Xây Nhanh hoàn toàn chịu trách nhiệm 100% chi trả.

Nghiệm thu theo từng mốc thi công: Gia chủ cùng kỹ sư kiểm tra chất lượng từng giai đoạn (Nghiệm thu cốt thép → Nghiệm thu chống thấm ngâm nước 48h → Nghiệm thu ốp lát → Bàn giao công trình).

Kiểm soát nghiêm ngặt dung sai kỹ thuật thi công hoàn thiện chi tiết từng hạng mục ốp lát và cơ điện âm tường.

6. Các câu hỏi thường gặp khi lập dự toán cải tạo nhà (FAQ)

Q1: Dự toán sửa nhà của Xây Nhanh có phát sinh thêm khoản nào ngoài hợp đồng không?

Trả lời: Tuyệt đối không. Bảng dự toán của Xây Nhanh là hợp đồng trọn gói chìa khóa trao tay. Chi phí chỉ thay đổi khi và chỉ khi gia chủ chủ động yêu cầu thay đổi thiết kế hoặc nâng cấp chất liệu vật tư sang dòng cao cấp hơn so với hợp đồng ban đầu. Mọi thay đổi đều được làm phụ lục bổ sung có chữ ký hai bên trước khi thực hiện.

Q2: Khảo sát hiện trạng và lên dự toán sửa nhà có mất phí không?

Trả lời: Hoàn toàn MIỄN PHÍ. Kỹ sư của Xây Nhanh sẽ đến tận công trình của bạn tại Hà Nội để khảo sát, tư vấn giải pháp kỹ thuật và gửi bảng bóc tách khối lượng chi tiết mà bạn không phải chịu bất kỳ ràng buộc nào.

Q3: Nhà tôi nằm trong ngõ nhỏ thì chi phí vận chuyển tính như thế nào?

Trả lời: Khi đến khảo sát thực địa, kỹ sư Xây Nhanh sẽ đo khoảng cách từ điểm xe tải đỗ đến chân công trình, tính toán phương án tập kết và đưa chi phí vận chuyển trung chuyển trọn gói vào bảng dự toán ngay từ đầu, đảm bảo không có chi phí ẩn.

7. Liên hệ nhận bảng dự toán chi tiết và tư vấn kỹ thuật miễn phí

Ngôi nhà là tổ ấm và là tài sản lớn tích lũy cả đời. Đừng để một bản dự toán sơ sài biến hành trình sửa nhà thành nỗi mệt mỏi kéo dài. Hãy để đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư giàu kinh nghiệm của Xây Nhanh đồng hành cùng bạn kiến tạo nên một không gian sống đẳng cấp, vững chãi với chi phí tối ưu nhất.

CÔNG TY TNHH XÂY NHANH